Riferimenti legislativi.
Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie
Art. 71 quater (*)
(*) articolo inserito dall'art.25, comma 1, della L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013
"Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare."
Il D.L.vo 4 marzo 2010, n 28 ha inserito le azioni giudiziali relative alla controversia in materia di condominio tra le materie in cui è necessario esperire preliminarmente un tentativo di conciliazione come previsto da decreto sopra citato. Il tentativo di conciliazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Naturalmente il condominio per la sua stessa natura, presenta alcune criticità che altri soggetti non presentano, in primis il coinvolgimento dell'assemblea condominiale ed il rispetto delle maggioranze previste dal codice civile per l'approvazione di eventuali delibere che autorizzino il condominio a stare in mediazione attraverso il suo legale rappresentante, l'amministratore assistito da un avvocato.
Secondo quanto previsto dall'art. 71 - quater disp. att. c.c. "Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice civile".
Ciò presuppone due elementi:
1) il condominio in mediazione sia rappresentato dall'amministratore di condominio;
2) che ci sia una delibera approvata con la maggioranza definita dall'arti. 1136 c.c. a supportare la presenza dell'amministratore in mediazione, naturalmente assistito da un legale.
L'amministratore appena ricevuto l'invito dall'organismo di mediazione a presenziare alla procedura di mediazione, dovrà convocare l'assemblea affinché possa essere adottata la delibera condominiale come previsto dalla norma.
La rappresentanza del condominio in mediazione.
La convocazione dell'assemblea condominiale dovrà avvenire con immediatezza, oggetto di una assemblea specifica di natura straordinaria.
Sembra impensabile poter attendere i tempi di convocazione delle assemblee ordinarie, molto spesso convocate una volta l'anno per l'approvazione del bilancio, tranne nel caso per pura coincidenza il periodo non coincida.
Tipologia di assemblea condominiale necessaria
L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale dovrà in modo chiaro ed esplicito:
- portare a conoscenza i condomini della questione oggetto di mediazione, indicando in modo puntale la delibera impugnata;
- il soggetto promotore della procedura di mediazione;
- le ragioni di impugnazione della delibera indicate.
Per praticità, l'amministratore, può inoltrare a tutti i condomini copia dell'invito trasmesso di partecipazione alla procedura di mediazione.
Avviso di convocazione,
esatta formulazione.
La domanda di mediazione per le controversie condominiali deve essere presentata a pena di inamissibilità presso un organismo accreditato presso il Ministero della giustizia, sede organismo
intesa come sede principale o eventuale sede operativa (secondaria), nel luogo ove è ubicato il condominio.
Nel caso la mediazione non venga depositata presso un organismo collocato nel territorio competente, alcuni hanno ritenuto, compreso il CNF che con una circolare ha chiarito sul punto, che il criterio di competenza territoriale sia derogabile solo ed esclusivamente se le parti di comune accordo deroghino ad esso.
La circolare del CNF, con espresso riferimento all'art. 28 c.p.c., in cui si prevede che le parti possano derogare alla competenza per territorio ad eccezione delle cause previste ai nn. 1, 2, 3, e 5 dell'art. 70 c.p.c. per analogia lo stesso valga con riferimento alla competenza in mediazione.
Naturalmente nel caso le parti, in sede di primo incontro, decidano di derogare alla competenza territoriale di comune accordo, sembrerà opportuno la verbalizzazione da parte del mediatore della volontà espressa espressa dalle parti.
La competenza per territorio dell'organismo di mediazione da scegliere.
Come per tutte le materie obbligatorie, è previsto che il condominio in mediazione sia assistito da un legale obbligatoriamente.
La presenza obbligatoria dell'avvocato in mediazione.
L' art. 11 del D. Lgs. 28/2010 prevede che il mediatore, anche di sua iniziativa, possa formulare una proposta alle parti, obbligato a farla nel caso entrambe le parti lo chiedano.
Nel caso del condominio l'art. 71- quater disp. att. c.c. stabilisce al comma 5 che la proposta di mediazione dovrà essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. comma 2, nel caso non si raggiunga la predetta maggiornaza si dovrà ritenere come non accettata la proposta.
Naturalmente il condominio o per meglio dire, l'ammnistratore, dovrà avere il tempo necessario per la convocazione dell'assemblea condominiale, quindi il mediatore dovrà tener conto del tempo necessario nel porre il termine per la comunicazione di accettazione o no della proposta.
L''eventuale proposta
del mediatore
TABELLA RIASSUNTIVA TIPOLOGIA DI AZIONE LEGATA ALL'OBBLIGO DI ESPERIRE TENTATIVO PRELIMINARE DI MEDIAZIONE
| TIPOLOGIA DI AZIONE | NORMATIVA DI RIFERIMENTO |
OBBLIGO PRELIMINARE DI MEDIAZIONE |
NOTAZIONI PARTICOLARI |
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Impugnazione delle delibere assembleare |
Art. 1137 c.c. Art. 5, c. 6 D. Lgs 28/2010 |
Sì |
L'azione deve essere proposta entro 30 giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti(art. 1137, c 2, c.c.). Ai sensi dell'art.5 , c 6, D. LGS. 28/2010, la domanda di mediazione interrompe la decorrenza del termine di 30 giorni per una sola volta, ma se il tentativo di mediazione fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decandenza, decorrente dal deposito del verbale di mancato accordo presso la segreteria dell'organismo di mediazione.
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Azione per la modifica delle tabelle millesimali |
Art. 69 disp. att. c.c. |
Sì |
La materia rientra nel c. 1 dell'art. 71- quater disp. att. c.c. |
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Ricorso per decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali |
Art. 1129, c.8 c.c. Art. 63 disp. att. , c.c. Art. 5, c. 5, lett. a) D. Lgs 28/2010 |
NO |
L'obbligo di mediazione scatta nella fase, eventuale,di opposizioneal decreto ingiuntivo, al momentodella prima udienza in cui il giudice decide per la concessione o per la sospesione della provvisoria esecuzione. |
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Nomina giudiziale dell'amministratore di condominio |
Art. 1129, c.1, c.c. Art. 1139, c.1, c.c. Art. 1105 c.c. Art. 5, c. 4, lett. e) D. Lgs 28/2010 |
NO |
Trattandosi di procedimento in camera di consiglio, l'art. 5 c. 4, lett. e) del D. LGS 28/2010 espressamente esclude l'obbligo di mediazione. |
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Revoca giudiziale dell'amministratore |
Art. 1129, c.1, c.c. Art. 1130 c.c. Art. 1131 c.c. Art. 64 disp. att. c.c. D. Lgs 28/2010 |
NO e Sì |
Trattandosi di procedimento in camera di consiglio, l'art. 5 c. 4, lett. e) del D. LGS 28/2010 espressamente esclude l'obbligo di mediazione. IN SENSO OPPOSTO Secondo parte della giurisprudenza di merito trova invece applicazione il principio opposto, atteso che l’art. 71 quater disp. att. c.c. prevede che siano soggette a mediazione obbligatoria ante causam le controversie in materia di condominio, includendo espressamente tra esse quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Conseguentemente, si è ritenuto che la previsione dell’art. 5, 4° comma, lett. f), D.Lgs. n. 28/2010, secondo cui non sono soggetti all’obbligo di mediazione i procedimenti che si svolgono in camera di consiglio, non è ostativa all’applicabilità della procedura di mediazione obbligatoria ai procedimenti per la revoca dell’amministratore di condominio, sebbene essi seguano le forme del rito camerale, dal momento che la norma di cui all’art. 71 quater disp. att. c.c. deve essere considerata norma speciale ed in quanto tale, prevalente rispetto alla norma generale di cui all’art. 5, 4° comma, lett. f) (cfr. in tal senso, Trib. Vasto, 4 maggio 2017; Trib. Padova., ord., 24 febbraio 2015. |
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